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大利好!这个省份再放大招,刚需族笑了

2018-09-14 08:29 编辑:小徐 凤凰网

导读:广东再发新政,共有产权房可转商品房,此次改革与众不同,对楼市有什么影响?下面一一细说。

主要内容:

1.兼顾了保障属性,并确实可能更受刚需欢迎。

2.政府负担和资金退出有了保证。

3.部分刚需住房压力,可能适度降低,至少多了一个上车机会。

4.共有产权房实际是新的土地财政模式。

未来,在广东,购买共有产权房满10年后,购买人可以一次性买下剩余政府所有的产权,获得完整产权。

如果是通过行政划拨方式供地的共有产权房,转为商品住房时,承购人还要补交相应土地价款。

9月11日,广东省住房和城乡建设厅官网发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》),提出上述方案。这一方案意味着共有产权房可“变身”商品房,实现“外循环”。

解决了共有产权房未来的商品属性,和具备一定的投资属性后,共有产权房会不会,很受刚需欢迎?

同时,因为5年内不得转让,如因特殊原因需要转让,承购人须提出申请,并向代持机构缴纳全部增值收益。这是否有非常利于平抑房价,阻击炒房、投机风?

对此小编有以下几点看法:

1

广东版共有产权房,兼顾了保障属性,并确实可能更受刚需欢迎。

很多地方,共有产权房的位置其实不太好,而且因为公众对拥有自己独立产权住房的执念,导致部分共有产权房并不那么受欢迎。

甚至不如公租房,更是不如限价房的受欢迎程度。

在个别地方,如烟台,2017年末曾尝试可先买70%产权,剩下的30%产权,2年后即可购买,购房者拥有完全意义产权。

这样的尝试也有价值,但是2年周期太短,容易引发投资性购买,对于调控不完全有利。

而按照广东的征求意见稿,因为可以先购买部分产权,价格也低。5年后还可以转让获益,10年后完全可以买下产权,变成完全意义的商品房,既对刚需增加了吸引力,也杜绝了短线炒作空间。

部分买完整意义商品房有压力的群体,可以退而求其次。

2

政府负担和资金退出有了保证。

之前公租房也好,以及类似北京的共有产权房也罢,很大一个问题是,政府通过土地做股,或者真金白银的投入,如何收回、退出,实现资金的平衡,一定阶段内是个难题。

应该说,保障性质的房子,政府本来就不该考虑收益、赚钱问题。但是如果资金投入大,还影响到卖地收益,长期占用资金,却很难退出,无论中央如何鼓励,地方动力都会不足。

如果允许共有产权房剩余产权出售给承购人,5年内要卖增值收益归政府,那么资金的退出和保值、增值也就有了保证。

从这个意义上说,小编认为,广东版共有产权房实现了保障和市场(商业)的平衡,利于激励地方政府多搞共有产权房。

3

部分刚需住房压力,可能适度降低,至少多了一个上车机会。

顺着上述逻辑分析,我们可以得出初步结论,广东版的共有产权房,对于购房压力大的部分刚需群体,是有价值的。

同时,小编认为,因为5年后增值收益可以归自己,10年后可以完全买下产权,这也给这部分群体留了个分享地产红利的念想,对于社会稳定也很有益。

既能更容易上车,还有机会获得投资收益,不错。

房价会否因此降低,则很不好说。

道理很简单,如果未来完全不搞商品房了,或者大比例搞共有产权房,新房均价自然是低了。但首先这不可能,其次如果这样,完全意义商品房就显得更加稀缺。

若此,商品新房的地价多半便宜不了,因为地方拿出了太多的地搞共有产权,必须通过商品房土地来实现平衡。

同时值得注意的是,因为地方政府拥有共有产权房50%左右的产权,如果房价跌了,意味着不仅共有产权房购买者亏了,政府所持有的资产价格也缩水。

本身地方政府投入土地、资金,就得考虑如何平衡、回报问题,再缩水岂不是亏了。

这么说的话,小编觉得房价会否因为共有产权房的推出而下降,完全是两回事。

4

共有产权房实际是新的土地财政模式。

分析完上述第4点,各位杆友应该意识到,如果房价平稳,或者长期不算差,通过购买人的前后数年(比如10年)房屋产权购入,或者转让获益,地方政府都可以获得回报。

这实际还是获得了土地、房价增值的收益。所以说,这是土地财政的新模式。地方政府一开始需要投入,然后理顺之后,随着时间推移,可以持续获得收益。

而且,如果地产市场可控,未来的收益或许更多。

增加足够的宅地供应,包括更多的共有产权宅地,也包括商品宅地,才体现平抑房价的决心。

这方面,近一年多以来,大部分地方在中央的要求下,算是努力在做了。

未来能否持续,同时货币和其他政策,是否不再掀起投资房产的思潮,是房价平抑的关键。

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