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温迪雅:2013年海南楼市刚需“外化” 或稳中有微升(图)

2016-11-08 11:32 编辑:小徐 新浪海南房产

新浪乐居讯(编辑 王静/微博)调控与松绑、开发商与购房者互相观望,这一年,楼市充满博弈;热销与崩盘、破产与上市,这一年,楼市分化愈发明显。但不同于2011年的跌宕起伏,2012年楼市正以一种波澜不惊的姿态渐近尾声。

平静的表面之下,政策预期、年底以来的市场回暖、房企频繁的拿地动作等,又不禁让我们对即将迈入的2013楼市,充满了各种猜想。

房企大佬们是怎样定调2012楼市,有对2013年有着怎样的预期?房企在过去的一年有哪些所作所为值得记录,又将采取怎样的动作来应对明年的市场?新浪乐居邀请业内大佬一起总结回顾2012年楼市,猜想2013年楼市的种种可能,聊聊他们的企业又将以什么动作应对2013年的市场。

海南新浪乐居在2013第17届海南冬季房地产展示交易会上采访了资深的地产人物——海南优联副总经理温迪雅(微博)。

海南优联副总经理 温迪雅(微博)

新浪乐居:

2012接近年关,作为地产营销端口的操盘手,您应该对今年海南楼市情况感受更加深刻,在您看来,2012年的海南楼市可以用哪些关键字概括下?

温迪雅:

2012的上半年是在寂静中“观望”的等待,下半年是在喧嚣中 “打折”的以价换量。三亚我关注的少些,海口印象比较深的就是年底西海岸“海长流”的低价出售。我想,很多楼盘都受到它定价的影响。

新浪乐居:

2012年虽然整体市场不太理想,但有些项目依然热销,比如海南之心彼岸,依旧备受瞩目。您认为热销的项目应该具备哪些特质?

温迪雅:

海南之心越来越受到关注,得到大家的认可,不是一日促成的,而是优联集团入驻海南8年来多种因素的结果。二期“彼岸”自5月正式开盘后,不是火爆,但一直持续热销,基本上没有什么淡季旺季之分,保持一个非常均匀的销售速度。这其中最主要的两个原因,第一,恐怕还是产品本身的魅力(整体开发,市区区位,交通便利,游艇主题高端定位,配套齐全,设计和质量等),第二,就是价格合理。我们的定价,依然是高开低走,一开始的每平米7980元,让我们在无论什么价位的情况下,都可以游刃有余。其实,在众多楼盘降价打折的形势下,我们的成交价还是相当不错的。就是因为大家觉得这个项目值得购买,值得收藏。一些客户一来就抛出“海长流”和我们相比,最终还是选择了我们。而且,很多代理公司也是因为客户的要求才签的代理合同。

现在的客户非常理智,产品和价格才是购买的硬道理。

新浪乐居:

项目的热销离不开好的操盘手,您认为好的操盘手又应该具备怎样的能力?

温迪雅:

营销的手段就是那些,即便最有创意的想法,也得看是否符合企业文化、符合项目气质,或者是否适合你的购买群体;当然还要看是否能够赢得公司决策层的同意,没有这一点,恐怕什么都不能实现。

所以,作为操盘手,对外,得把握大势,掌握最新消息,尤其是竞争楼盘信息, 要时刻分析成交的走势和动向,及时调整价格策略和主力销售渠道;充分协调和调动投放广告媒体的积极性,使其发挥最大的作用和价值;相关合作单位如银行、住建局等的关系协调也非常重要。对内,带好营销团队,协调公司内部各种关系,最大化的实现自己的营销计划。

不过,这只是最笼统的总结了,操盘手的素质可是个很庞大的问题。

新浪乐居:

在营销上,你们项目是怎样“突围2012”的?

迪雅:

在这个问题上,应该没有什么捷径。在力所能及的范围内,我们尝试了几乎所有可以实施的手段,“月月拍”、电商、看房团,房展会等很多活动, 我们都尝试过,每个节假日也都被利用过,每年都有帮助本岛大学生的助学金的公益活动等等,除了为项目增加热点话题和增加美誉度外,就我们项目来讲,最为直接有效而且省钱的方式就是服务好老客户,不放过每一个可以挖掘的购房者,让他们推荐介绍新客户,这是成功率最高的。还有就是发展企业团购,这一点我们做了很多努力,在几个单位也都很有成效。

当然,一些方式如事件营销、或大型活动营销,我也很想尝试。只是由于在售项目规模较小,以及公司文化等因素,没有实践而已。有看到别的公司成功的案例,不过,花钱赚吆喝的事,我也不感兴趣。

新浪乐居:

数据显示2012年年底海南成交翻倍,创年内新高,全国楼市都开始微暖,您认为2013年海南楼市又将会是怎样的一种趋势?

温迪雅:

是啊,2013年海口的形势也是传统的淡市不淡,据报道,一线大城市是微暖,而海南基本上都是以价换量,刚需占很大的比例。但海南市场本地的刚需应该是有限的吧?经过这一两年的消费,应该也不会持续太久。因而,回到外地市场的“刚需”才是消化大批存量的解决之道。最近,又有相关政策出台的传闻,未来市场的走向很大程度上和政策息息相关,抛开这一点,对于海南长远的未来,我还是有信心的。没准,2013 仍是小心翼翼的一年,不会大幅波动,稳中有微升吧。

新浪乐居:

针对您对2013年海南楼市的预测,今年你们项目将有怎样的动作和计划?

温迪雅:

今年,除了二期的尾盘外,三期“悦海湾”“的入市规模较大。约有3034套房,总建筑面积达287997平方米。营销当然上与一二期不同,需要更大的舞台和市场,要走出去。(三期“悦海湾”位于新埠岛最佳景观位置之一,滨临现状沙滩及游艇港湾,有着得天独厚的区位优势。)

新浪乐居:

新年将至,温总有什么祝福的话或者建议送给广大的网友和购房者?

温迪雅:

对于购房者来说,我有一点小建议:在一番理智的分析比较之后,往往对一个项目天然的好感和直觉会做出决定,那就跟随你的心愿吧,很多时候,直觉也是最正确的。

另外,新的一年,做快乐的自己!不要做”房奴“。不是说不要买房,而是无论什么原因你买了房,都是一件开心的事,为自己的目标而努力,也应该是快乐的。怎是一个”奴“字可以概括的呢?

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